海外買(mǎi)房投資這些坑請(qǐng)牢記！

先聲明一下，海外置業(yè)有賺有虧，對(duì)于那些長(zhǎng)期生活在海外且從事各種海外生意的人，賺到錢(qián)的人也有，本文主要寫(xiě)給大多數(shù)普通如我的人！禁止抬杠！

這部分先說(shuō)說(shuō)柬埔寨這座城市，在柬埔寨投資真的是坑爹范本：

那些在海外買(mǎi)土地、買(mǎi)別墅、買(mǎi)商鋪的，基本上都能在柬埔寨一次性把虧吃完。

先說(shuō)買(mǎi)土地的吧，很多人鼓吹柬埔寨土地永久產(chǎn)權(quán)，買(mǎi)鋪買(mǎi)寫(xiě)字樓能賺10%的收益，比p2p還猛！但是實(shí)際上呢，土地確實(shí)是永久產(chǎn)權(quán)的，但是跟你外國(guó)人有什么關(guān)系，要是外國(guó)人可以買(mǎi)永久產(chǎn)權(quán)的土地，是不是中國(guó)人可以把柬埔寨買(mǎi)下來(lái)了，懂了啵！

說(shuō)說(shuō)那些去柬埔寨買(mǎi)地的人吧，如今網(wǎng)絡(luò)如此發(fā)達(dá)，好事不出門(mén)，壞事傳千里，很多人估計(jì)也知道某庫(kù)柬埔寨賣(mài)地的事情吧。

這當(dāng)中坑爹的環(huán)節(jié)太多，

首先這塊地的性質(zhì)是99年產(chǎn)權(quán)的特許經(jīng)營(yíng)用地，但是被層層加工變成永久產(chǎn)權(quán)，如同貍貓換太子，偷天換日??；

其次是不允許用來(lái)建設(shè)住宅，如果不知情還是建了房子，人家柬埔寨是可以當(dāng)作違規(guī)建筑拆掉的，目前還剩下89年年限，這些買(mǎi)地的人是不是要抽空去種種菜了；

法律是這么講的，

柬埔寨政府于2005年頒布了《關(guān)于經(jīng)濟(jì)特許權(quán)土地法令》(第146號(hào))，開(kāi)始推行經(jīng)濟(jì)特許地政策，以特許權(quán)合約方式，授予使用者對(duì)其進(jìn)行開(kāi)發(fā)農(nóng)業(yè)和農(nóng)、工業(yè)經(jīng)營(yíng)的土地。所謂的農(nóng)、工業(yè)經(jīng)營(yíng)包括：種植糧食作物或工業(yè)經(jīng)濟(jì)植物和種植樹(shù)苗園；開(kāi)發(fā)飼養(yǎng)業(yè)和水利養(yǎng)殖業(yè)；開(kāi)展建筑業(yè)，包括手工業(yè)作坊，或建工廠和裝配加工設(shè)備，原料取自于國(guó)內(nèi)農(nóng)產(chǎn)品。可以看出，特許經(jīng)營(yíng)土地政策并不允許建設(shè)房產(chǎn)。

緊接著多方傳說(shuō)是成本5萬(wàn)元人民幣一畝地，搖身一變賣(mài)40萬(wàn)一畝，還有比這利潤(rùn)更高的買(mǎi)賣(mài)嗎？當(dāng)然這個(gè)被曝光出來(lái)，也是因?yàn)樗畮?kù)黨羽撕逼爆料出來(lái)的，真真假假，假假真真，聽(tīng)聽(tīng)即可。

這件事情告誡我們，公知也是會(huì)割韭菜的，自己投資腦袋還是得用自己的，如果親自去現(xiàn)場(chǎng)看完再做決定的話，應(yīng)該不至于躺槍，畢竟從西哈努克城到這塊地還有30公里來(lái)的路，再退一步講，就沖柬埔寨這城市基建，馬路建設(shè)的還不如咱們的四線城市，也許就不會(huì)沖動(dòng)了！

另外，在柬埔寨的都是什么人，搞違規(guī)博彩設(shè)服務(wù)器的，潛逃的，販毒的，小市民還能搶你的包的，能好到哪里去？

我經(jīng)常聽(tīng)到人家介紹柬埔寨時(shí)候常用的幾個(gè)關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快、人口多、年輕、美元資產(chǎn)，相當(dāng)于二十年前的北京、上海……

聽(tīng)到這里我就很想說(shuō)，得了，別侮辱北京、上海了好嗎！

柬埔寨2019年的經(jīng)濟(jì)總量1884.3195億元人民幣，全球排名102，我大上海2019年的GDP是38155.32億元人民幣，一個(gè)直轄市頂20個(gè)柬埔寨，2000年的時(shí)候，上海的GDP也有4551.15億元人民幣……

就憑這點(diǎn)體量，就跟我談增速快，就如同兩個(gè)人買(mǎi)理財(cái)，一個(gè)拿1塊做成本，一個(gè)拿10000做成本，1塊錢(qián)變成了10塊錢(qián)，1w 塊變成了10w塊，同樣都是賺到錢(qián)了，但是賺多少算起來(lái)那不是很尷尬了嘛！

當(dāng)然，海外中介還會(huì)告訴你，柬埔寨有1500萬(wàn)人口，增速很快，平均年齡27歲，他們都是你的接盤(pán)俠！

excuse me？？你以為是抓壯丁呢，是個(gè)活人就能接盤(pán)了嗎，曼姐這么多年的海漂經(jīng)驗(yàn)告訴你，柬埔寨的年輕人大多數(shù)很懶，跟中國(guó)的年輕人比差遠(yuǎn)了，文化水平和認(rèn)知差的不是一星半點(diǎn)，他們憑什么實(shí)力來(lái)接盤(pán)？

有必要了解一下，柬埔寨服務(wù)業(yè)的人群每個(gè)月收入在80-130美元左右，吃喝拉撒的支出就需要120美元，人家的消費(fèi)觀是——“及時(shí)行樂(lè)”！

柬埔寨真的是海外房產(chǎn)投資翻車(chē)教科書(shū)，可以概括總結(jié)一下：

海外投資，投資項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)不清晰，不要碰；
不懂當(dāng)?shù)胤?，有知識(shí)盲區(qū)的地方，要謹(jǐn)慎；
當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、人口、消費(fèi)水平，不要迷戀數(shù)據(jù)表面；

當(dāng)然，柬埔寨的水深不止這一點(diǎn)點(diǎn)，水大惡魔多。除了上面的這三條，還有很多值得十二分注意的點(diǎn)，比如：

不要碰返租項(xiàng)目

為什么要先說(shuō)這條，是因?yàn)檎娴奶嗳松袭?dāng)了。上海、北京租金回報(bào)不到2%，一聽(tīng)說(shuō)國(guó)外5%-8%的租金回報(bào)，每個(gè)月還有錢(qián)拿，比港股打新還誘人。

但實(shí)際上呢，大多數(shù)返租的項(xiàng)目都是位置比較差的，最讓人倒胃口的是，同樣的項(xiàng)目，同樣的面積，返租很有可能比不返租的貴十幾萬(wàn)，明眼人都懂，這不就是羊毛出在羊身上，拿你的錢(qián)每年分期給你……這種項(xiàng)目賣(mài)給“慷慨”的中國(guó)人，一般總價(jià)不高，中國(guó)人不計(jì)較……

返租還有一個(gè)大坑是，返租方不是開(kāi)發(fā)商，而是第三方，第一年規(guī)規(guī)矩矩按月給錢(qián)，第二年人都找不到了，大有人在。

建議大家在接觸返租項(xiàng)目的時(shí)候，盡量不要碰，如果實(shí)在管不住手，那就看看帶大品牌酒店運(yùn)營(yíng)的，相對(duì)靠譜一些。