永久產(chǎn)權(quán)、子女教育、市場(chǎng)穩(wěn)定、保值增值、美元配置……美國(guó)房產(chǎn)持續(xù)引爆中國(guó)投資圈，中國(guó)人連續(xù)多年成為美國(guó)房市最大的海外買(mǎi)家。然而，買(mǎi)房要繳房產(chǎn)稅；出租要繳個(gè)人所得稅；賣(mài)房要繳資本利得稅。
 
房產(chǎn)投資如何不虧本？如何合理合法在美國(guó)既買(mǎi)房又節(jié)稅呢？

初級(jí)節(jié)稅方案1
 
以個(gè)人名義，直接購(gòu)買(mǎi)住宅、商業(yè)地產(chǎn)的，可以通過(guò)以下費(fèi)用抵稅：
 
房子的地稅(房產(chǎn)稅)，保險(xiǎn)費(fèi)
房子的折舊費(fèi)，裝修折舊費(fèi)，地板，門(mén)窗，廚房，屋頂?shù)确诸愓叟f費(fèi)
房子的維修費(fèi)
房東到美國(guó)來(lái)往的機(jī)票，餐旅費(fèi)
房地產(chǎn)公司的管理費(fèi)
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的中介費(fèi)
尋找租客的廣告費(fèi)
自己未成年孩子的撫養(yǎng)費(fèi)
 
中級(jí)節(jié)稅方案2
 
以公司名義投資房地產(chǎn)的，在使用所有初級(jí)避稅法則的同時(shí)，還可以使用以下費(fèi)用抵稅：
 
在美國(guó)可以租用門(mén)面開(kāi)公司，所有公司的租金、電話、日常維持、日常管理所需要的費(fèi)用均可抵稅。
美國(guó)公司可以請(qǐng)雇員，員工的所有工資，福利全部可以抵稅。
為美國(guó)員工發(fā)獎(jiǎng)金、禮品，可以抵稅。
以公司名義去投資，只要是在年終結(jié)算之前為止的所有投資費(fèi)用都可以抵稅。
所有招待客戶：請(qǐng)客吃飯、飛機(jī)費(fèi)用、汽油費(fèi)、旅館費(fèi)，甚至自己衣服的購(gòu)買(mǎi)費(fèi)用，都可以稱做公司的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用來(lái)抵稅。
可以用公司的名義購(gòu)買(mǎi)電腦、家具、電器等，可以稱做辦公用品，這也可以抵稅。
可以用公司的名義購(gòu)買(mǎi)或是租賃豪車，這也是可以抵稅的。
甚至可以用公司的名義購(gòu)買(mǎi)豪宅、度假屋，可以說(shuō)成是給員工旅游度假用，這也可以抵稅。
 
需要提醒的是，把房產(chǎn)放在公司名下有利也有弊。如果在美國(guó)投資很多棟房產(chǎn)，如果每一棟房產(chǎn)都放到一個(gè)公司的名下，整個(gè)公司成立的費(fèi)用，報(bào)稅的費(fèi)用和申報(bào)的手續(xù)就變得十分復(fù)雜；如果房子是自住，用公司的名義去買(mǎi)房就丟掉了25萬(wàn)美金的免稅額度。
 
所以是不是適合用公司買(mǎi)，還是用個(gè)人買(mǎi)，要根據(jù)每個(gè)人的不同情況而定。
 
高級(jí)節(jié)稅方案3
 
這是玩轉(zhuǎn)美國(guó)稅法的高級(jí)法則，滾雪球式投資法典。建立在以公司購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的前提下，初級(jí)、中級(jí)節(jié)稅法則同時(shí)有效。
 
以投資100萬(wàn)現(xiàn)金在美國(guó)購(gòu)房為例，假設(shè)該房產(chǎn)的純投資回報(bào)率是8%（每年凈收益8萬(wàn)美元）：
 
方案A：出租該套房產(chǎn)
 
如果出租該套房產(chǎn)，以20年為期，租金收入160萬(wàn)，20年后將地產(chǎn)原價(jià)賣(mài)出200萬(wàn)（20年升值1倍是很正常的）。
 
20年的凈收入就是260萬(wàn)
 
方案B：抵押貸款
 
如果用該套房產(chǎn)去抵押貸款，按照75%的比例，可以貸款75萬(wàn)。利率按照5%，75萬(wàn)的貸款每年利息是3.85萬(wàn)。首先這個(gè)3.85萬(wàn)可以抵稅，同時(shí)75萬(wàn)的貸款每年本息還款大概不到6萬(wàn)，20年本息還清。
 
用租金去償還銀行貸款，每年有2萬(wàn)盈余。以后每年利息會(huì)因本金降低而下降，所以您以后的每年凈收入將大于2萬(wàn)。
 
此外，您將75萬(wàn)美金銀行貸款，再自己墊上25萬(wàn)，又可以買(mǎi)一個(gè)100萬(wàn)的商業(yè)店鋪。按照8%的回報(bào)，您再用第二套房產(chǎn)再去抵押貸款如同第一套，這樣依次類推。
 
同樣是100萬(wàn)現(xiàn)金，通過(guò)此法您可以買(mǎi)4套100萬(wàn)，總共價(jià)值400萬(wàn)的房產(chǎn)。每1棟100萬(wàn)的商業(yè)房產(chǎn)的實(shí)際投資現(xiàn)金為25萬(wàn)美元。
 
投資25萬(wàn)*4，
年租金：8萬(wàn)*4
本息：6萬(wàn)*4
年凈收入：2萬(wàn)*4=8萬(wàn)
 
雖然同樣是年純回報(bào)8萬(wàn)美金，與方案A出租房產(chǎn)效果一樣，但是，在這4套房產(chǎn)中，您每年可以合法抵稅 3.85萬(wàn)*4=14.4萬(wàn)；且20年后，您將這4套房產(chǎn)，即使是按照原價(jià)賣(mài)出，將得到4*200萬(wàn)，800萬(wàn)的回報(bào)！
 
20年的回報(bào)將是8萬(wàn)*20年+800萬(wàn)-100萬(wàn)=860萬(wàn)美金。
 
以上計(jì)算還是忽略了房產(chǎn)升值、租金增加、利息遞減等因素影響的結(jié)果。實(shí)際算下來(lái)，收入差距更大！
 
終極節(jié)稅方案4
 
注意了！以下是美國(guó)富人年凈資產(chǎn)增加數(shù)百萬(wàn)而1分稅錢(qián)都不交的骨灰級(jí)玩法：1031交易法則。
 
大家都知道房地產(chǎn)最賺錢(qián)的方法是通過(guò)轉(zhuǎn)賣(mài)而賺取差價(jià)。然而，美國(guó)賣(mài)房要交稅。
 
100萬(wàn)的房產(chǎn)收益，交完稅，能有一半剩下，就不錯(cuò)了。如果您不懂避稅，這錢(qián)可是必須要交出去的。但是如果您懂得使用1031交易法則，就可以1分錢(qián)稅都不用交！
 
所謂1031交易法則，就是美國(guó)政府鼓勵(lì)再投資的一項(xiàng)稅法。只要投資等于或是大于所得收益的地產(chǎn)，就可以不交稅。
 
也就是說(shuō)，賣(mài)房拿到100萬(wàn)的房產(chǎn)收益后，在6個(gè)月內(nèi)再投資一棟或是多棟總值等于或是超過(guò)200萬(wàn)的房產(chǎn)，您就可以不交稅！這就是美國(guó)的終極節(jié)稅法典——1031交易法則。
 
利用1031交換延稅的房地產(chǎn)可一換多，也可多換一，在最后賣(mài)出所有房地產(chǎn)，不再繼續(xù)同類交換投資時(shí)，一并繳交增值稅。所以富裕的美國(guó)人一般手頭沒(méi)什么現(xiàn)金，但是資產(chǎn)驚人。